预示着天津REITs（房地产投资信托基金）方案近期未来将会获批的消息，REITs再度引发市场普遍注目和热议。从目前媒体透露情况看，天津REITs方案将采行较为激进的债券型形式，在银行间首度发售。即房地产商将物业委托给代为方(信托公司)，并通过信托公司在银行间市场发售房地产信托获益券。

获益券为相同收益产品，在获益券届满时，委托人或第三方应该按照合约誓约的价格并购获益券。相结合信托方式，进行REITs的试点，对渴求REITs已幸的信托公司来说，似乎是一个相当大的受到影响。自2008年末国务院工作会议明确提出金融国九条，具体发展房地产股权投资基金后，不论是在房地产市场上还是信托行业内，关于发售房地产投资信托基金的呼声此起彼伏。

引进REITs不利于完备中国房地产金融结构，拓宽房地产企业和行业的融资渠道，并有效地集中银行体系内的金融风险。尽管市场抱有很高的希望，但2009年中国式REITs并没如期面市。个中原因既有涉及法律、市场环境方面还过于成熟期的制约，更加有风险监管上的重重疑虑。

最近，陆续被透露的天津、上海REITs方案，皆自由选择了障碍较小的债券型，再行回头银行间市场，面向有风险承受能力的机构投资者。这意味著REITs试点的方向已以定，转入实际操作阶段后，REITs有可能随时呼之欲出。在房地产融资中，信托业的地位举足轻重；而房地产投资也是信托公司的三大支柱业务之一。近几年来，由于房地产市场几度遭遇宏观调控，在资金链紧绷的情况下，开发商往往大量转赴信托融资，更加带给房地产信托市场多次经常出现爆发性快速增长。

但是，于是以因为房地产信托基本上是在政策夹缝中存活，因此日子实质上并不好过。一方面，常常受到监管政策的容许后遗症；另一方面，房地产信托多为单一项目融资，不仅效率不低，也有利于提升信托公司的资产管理能力。因此，发展REITs，以基金简化的投资人组代替现在的单一项目融资居多，是房地产信托市场的发展趋势，在业务空间大大被断裂、监管部门重复拒绝提升自主管理能力的情况下，也不利于信托公司自身业务的扩展和自主管理能力的提升。在2010年银监会非银行机构监管会议上，涉及负责人认为，要有助于反对REITs，解决问题制度缺陷，针对信托公司经营特点和风险状况，在不放开风险监管的前提下，有助于反对信托公司积极开展房地产投资信托基金业务；并透漏除因应人民银行草拟房地产投资信托基金涉及制度外，银监会已开始制订和修改涉及设施制度和标准。

此外，今年银监会将之后实施去年有关反对信托公司发展的政策，加大力度反对信托公司创意产品，大力推展创意业务发展，努力提高信托公司自主管理能力；并将增大对信托注册、信托产品流通、标准化等问题的调研力度。实质上，对REITs充满热情的信托公司，早在2008年就早已开始展开涉及方面的理论研究和实际项目的前进。

不少信托公司近年来大大在房地产信托领域增大业务创意，尽管目前各信托公司的房地产信托产品依然以单一项目融资居多，但房地产信托早已经常出现基金化运作趋势，渐渐向着定REITs方向发展。归纳起来，这些创意还包括这样几个方面：一是展开股权投资，把房地产信托产品的报酬和项目的现实收益挂勾，或者把信托产品的收益水平和未来房产销售价格挂勾。

二是展开房产类特定资产收益权信托。信托资金运用主要是出售特定房产资产的收益权，一般来说以成熟期物业作为标的，以租金作为主要偿还来源，使用抵押方式设置借贷，通过收益权的买入或者出让已完成信托计划的解散。

三是展开基金化运作。基金化运作的信托产品依然归属于投资基金，但是糅合了REITs的设计原理，再行筹措资金创建资金池，然后再行投向项目，发售规模大，期限超过3年至5年，使用人组投资的方式投资于多个项目。

信托以其制度的优势在REITs上大有可为，信托公司对参予REITs也有过于多的期望。虽然目前只有少数两家信托公司取得了REITs的试点资格，但来自方方面面的讯息表明，有数不少信托公司早已开始了REITs的研发和推展工作，并把其作为业务创意和业绩快速增长的战略性产品，展开重点培育，并大力展开项目和市场的调研及打算工作。参予REITs,对信托公司是机遇，堪称挑战，从产品的设计、研发到销售，是一个全新的业务流程；而能否顺利发售REITs，并给REITs持有人带给合理的报酬，则堪称新的考验。

虽然被指出将首先面市的天津REITs方案，距离确实的REITs另有距离，信托业何时才能享用到REITs产品创意也还并不确认，但业内普遍认为，这一试点符合国情，也给信托公司房地产业务的扩展带给了相当大空间。今后随着试点的大大前进，从保障性住房到商业地产，市场前景不会更加辽阔。据兴业证券的测算，美国在1985年至2000年的衰退稳定期，REITs占到GDP比重仍然维持在0.4%左右，而在发展期曾超过1.15%。

按我国目前经济总量计算出来，则REITs产品的合理空间在500亿元至3000亿元。客观地说道，如果天津REITs方案能按市场预期在近期月启动，将不会令其REITs试点大大提速。

但在发展初期，预计未来几年内REITs发展规模应该受限。但是，从2008年REITs第一次被明确提出，到今年再一冰山在即，这个诱人的前景早已展现出在了人们的面前。涉及链接何谓REITsREITs就是房地产投资信托基金，是英文RealEstateInvestmentTrusts的简写。

从国际范围看，REITs是一种以发售收益凭证的方式汇聚特定多数投资者的资金，由专门投资机构展开房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹归属于投资基金性质所有所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数归属于投资基金，但绝大多数归属于公募。REITs既可以堵塞运营，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

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